湘建房〔2008〕283号

各市州建设局（建委、规划建设局）、房地产局、统计局：

2008年7月16日，省建设厅、省统计局、省国土资源厅、省发展和改革委员会、中国人民银行长沙中心支行、中国银行业监督管理委员会湖南监管局、国家统计局湖南调查总队、长沙市房屋产权管理局及部分房地产开发企业在长沙召开联席会议，分析2008年上半年房地产市场形势。现将有关情况通报如下：

一、2008年上半年房地产市场运行总体情况

1-6月，湖南省房地产市场呈现增长放缓的态势，市场供过于求，宏观调控政策效应显现，抑制了房价上涨。主要表现在:

1、房地产开发投资增长放缓。我省房地产开发投资持续增长，增速逐月小幅走高后回落。完成房地产开发投资416.4亿元，同比增长30.2%，投资总量占全社会固定资产投资的19.3%，居全国第13位、中部地区第3位。前5个月，投资增速低开高走，逐月小幅攀升，6月份投资增速出现今年以来的首次回落，同比下降9.5个百分点，但仍高于全省固定资产投资增速5个百分点，居全国第18位、中部地区第5位。长沙市完成投资218.9亿元，同比增长23.5%，增速与去年同期基本持平,占全省投资总量的52.6%，益阳市、张家界市、衡阳市、永州市、怀化市、株洲市、岳阳市的增速高于全省平均水平。房地产开发投资增长放缓的主要原因是房地产开发企业投资信心不足，购地意愿降低，全省购置土地788.1公顷，同比减少36.7%，土地成交价款52.4亿元，同比减少10.7%。

2、房地产贷款增长小幅放缓。随着国家从紧货币政策的贯彻落实，全省各金融机构加强了房地产信贷管理，房地产贷款增速高位回落。截止6月底，全省房地产贷款余额1025.1亿元，占全省贷款余额的15.1%，同比增长29.9%，回落0.1个百分点。全省新增房地产贷款89.6亿元，占全省新增贷款的14.7%，同比少增42.1亿元，占比下降7.4个百分点。房地产开发贷款增长有所加快，个人购房贷款和政策性住房贷款增长同步放缓。房地产开发贷款余额342.5亿元，同比增长18.6%，提高2个百分点；个人购房贷款余额536.4亿元，同比增长35.7%，下降5.4个百分点；政策性住房贷款余额145.5亿元，同比增长40%，下降6.7个百分点。

3、商品房供应充裕。全省商品房施工面积7646.7万平方米，同比增长34％，增幅下降3.7个百分点，其中商品住宅6177.8万平方米，同比增长38.8%，增幅下降1.6个百分点。商品房新开工面积2361.1万平方米，同比增长34.3%，增幅下降1.6个百分点，其中商品住宅1957.9万平方米，同比增长41.8%，增幅提高7.3个百分点。商品房竣工面积781.8万平方米，同比增长25.2%，增幅提高5.1个百分点，其中商品住宅633万平方米，同比增长26.3%，增幅提高8个百分点。

4、商品房销售面积增长明显放缓，空置面积增加。全省商品房销售面积1050.9万平方米，同比增长8%，增幅下降38.5个百分点，其中商品住宅956.1万平方米，同比增长6.6%，下降45.2个百分点。全省商品房销售额256.2亿元，同比增长20.7%，增幅下降48.2个百分点，其中商品住宅销售额216.9亿元，同比增长19.6%，增幅下降74个百分点。全省商品住宅平均销售价格2269元/平方米，同比上涨15.7%；长沙市主城区商品住宅销售均价为3978元/平方米，同比上涨13.7%。全省商品房空置面积241.4万平方米，同比增长31.7%，其中商品住宅空置面积141.9万平方米。

5、保障性住房供应显著增加。全省累计到位廉租住房保障资金5.6亿元，同比增长9.7倍，完成年度计划的55.7%。累计建设筹集廉租住房面积80.9万平方米，新增保障户数27997户，同比分别增长7倍、20.8倍，占年度计划的80.9%、56%。全省经济适用住房完成投资11.8亿元，施工面积164.5万平方米，竣工面积49.4万平方米，同比分别增长71.3%、32.7%、22.6%，完成年度计划的46.2%、70.1%、24.7%。

上半年，湖南省房地产市场处在动荡调整中，投机性住房需求得到抑制，投资性住房需求减少，住房消费增长回落，房价涨幅趋缓。但是也存在一些突出的问题：一是消费者持币观望气氛浓厚，销售不畅，长沙市商品房交易量连续5个月萎缩，这在近10年首次出现。二是部分开发企业资金供应链紧张，买地、报建项目减少。紧缩的信贷政策不仅直接影响开发企业融资，也对购房者的购房行为产生一定的影响，开发企业资金回笼受阻。在住房刚性需求持续增加的情况下，明后年有可能出现销售突然放量、商品房供不应求、房价大起大落的状况。三是金融风险加大。目前，房地产开发贷款坏账及住房消费贷款违约现象都有所增加，同时由于绝大多数贷款依靠不动产抵押担保投放，如果房价波动较大，将导致金融风险进一步加剧。

二、2008年下半年房地产市场走势预测

当前，我省经济保持平稳较快发展，城市化进程加快，城乡居民收入稳步增加，居民储蓄存款迅速增长，消费品价格指数进一步回落，全省大力推进“两型社会”建设。这些都将催生新的住房需求，促进房地产市场持续健康发展的有利因素居多，同时，我们也要看到房地产市场面临的困难和问题，机遇与挑战并存。根据国家宏观调控政策走向和2008年上半年我省房地产市场运行情况，预测下半年我省房地产市场发展将呈现以下特征：

1、房地产贷款增长继续减缓。下半年国家仍将实行从紧的货币政策，控制信贷过快增长。开发企业融资难以改观，房地产贷款增长速度将继续减缓。

2、调整土地供应结构。政府将加大土地供应结构调整力度，重点保障中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的土地供应。同时，继续加大闲置地清理力度，盘活存量，增加土地有效供给。

3、房地产市场供过于求。上半年，商品房新开工面积增幅高于销售面积增幅26.3个百分点，预示着下半年房地产市场将维持供大于求的格局，商品房销售压力较大，市场竞争加剧。

4、住房价格上涨趋缓。当前需求推动住房价格上涨的因素消失，但是成本推动住房价格上涨的因素凸现。征地拆迁费用增长较快，钢材、水泥等建材价格普遍上涨，劳动力成本快速增加，都将导致商品房成本增加，商品住宅价格下跌空间有限。

5、解决城市低收入家庭住房困难将取得实质性突破。随着各级政府加大保障性住房的财政投入力度，全省廉租住房和经济适用房建设将进入全面提速阶段。至年底，全省将完成新建（筹集）廉租住房100万平方米，竣工经济适用住房200万平方米，解决14万户城市低收入家庭住房困难。长沙市对住房保障政策进行改革，经济适用住房实施货币化补贴，将有效扩大低收入家庭住房需求。

6、二手房市场有望回暖。各地正在积极研究制定激活二手房市场的政策措施，增加住房有效需求，住房消费有望升温。近日，长沙市出台有关政策，将二手房交易综合税暂由1.98%下调至1.1%，这一政策对于盘活市场存量房、激活房地产市场将起到积极作用。

湖南省建设厅

湖南省统计局

二OO八年八月四日