湘建房〔2008〕58号

各市州建设局（建委、规划建设局）、房地产局、统计局：

2008年1月25日，省建设厅、省统计局、省国土资源厅、省发展和改革委员会、中国人民银行长沙中心支行、中国银行业监督管理委员会湖南监管局、国家统计局湖南调查总队、长沙市房屋产权管理局在长沙召开了2007年房地产市场形势分析联席会议，就我省2007年房地产市场运行情况以及今后的发展趋势进行了认真分析。现将情况通报如下：

一、2007年房地产市场运行总体情况

2007年湖南省房地产市场呈现良性发展的态势，房地产投资需求和住房消费需求快速增长，土地供应改善，房地产信贷规模放大，商品房供应增加，市场销售旺盛，房价持续攀升。主要表现在：

1、房地产开发投资快速增长。全省完成房地产开发投资761.2亿元，增长36.9%，增幅比上年高15.2个百分点，高于全社会固定资产投资增幅4.5个百分点，占全社会固定资产投资的比重为17.7%，占比提高0.6个百分点。投资总量、投资增幅分别居全国第十二位、五位，居中部地区第三位、一位。房地产开发投资快速增长，增速再次超过全社会固定资产投资增幅，其主要原因：一是长沙市房地产开发投资大幅增长，完成投资413亿元，增长35.9%，增幅比2006年高17个百分点，占全省总量的54.3%；二是原来投资需求不足的城市发展加速，益阳市、永州市、湘潭市、娄底市、衡阳市分别增长86.1%、60.3%、48.8%、43.8%、41.7%，均高于全省平均增幅；三是发达地区的企业和外商看好湖南，上规模的大项目明显增加，投资规模上亿的有749个，比2006年多146个，占全部项目的比重为30%，港澳台及外商投资65.9亿元，增长93.3%，增幅高出全省平均增幅56.4个百分点。

2、房地产用地供应大幅增加。全省加大增量地投放力度，增加民生用地供应量，扭转了2006年以来房地产用地供应紧缩的局面，缓解了住宅用地的供求矛盾。全省房地产用地供应总量3657.3公顷，增长53.2%，增幅比2006年高66.7个百分点，占全省建设用地供应总量的33.5%，其中住宅用地2562公顷，增长46.9%；商业服务用地1095.3公顷，增长70.4%。在房地产用地中，增量地占比明显提高，增量地供应1483.8公顷，增长118.1%，占40.6%，比2006年提高12.1个百分点；存量地供应2173.5公顷，增长27.3%，占59.4%。房地产用地地价持续上扬，全省房地产用地平均出让单价为603.7元/平方米（合40.3万元/亩），比2006年上涨12.9%，其中住宅用地平均出让单价为635.3元/平方米（合42.4万元/亩），比2006年上涨13.4%；商业服务用地平均出让单价为536.2元/平方米（合35.8万元/亩），比2006年上涨12.8%。

3、房地产贷款稳步增长。尽管连续加息，但个人购房贷款需求依然旺盛，带动房地产贷款较快增长。截止2007年12月底，全省房地产贷款余额935.5亿元，增长42.3 %，增幅比2006年高6.7个百分点，占全省金融机构各项贷款余额的比重为15.2%，比2006年提高2.6个百分点。2007年全省新增房地产贷款278.1亿元，增长61.2%，占全省金融机构新增贷款的31.1%。房地产开发贷款增速减缓，个人购房贷款增速加快。房地产开发贷款余额323亿元，增长29.6%，增幅回落15个百分点；个人购房贷款余额473.9亿元，增长50.1%，增幅提高22.1个百分点。政策性住房贷款平稳发展，贷款余额127.8亿元，增长40.2%。房地产信贷结构进一步优化，房地产开发贷款与个人购房贷款的比例更趋合理，由2006年的1：1.27调整为2007年的1：1.47。全省房地产信贷质量提高，房地产贷款不良率为5.7%，比2005年、2006年分别下降2.9、0.5个百分点。

4、商品房开发规模迅速扩大，市场供应改善。全省商品房施工面积8195.1万平方米，增长29.2％，增幅比2006年高3.6个百分点，其中商品住宅施工面积6458.7万平方米，增长31.5%，增幅比2006年高2.3个百分点。商品房新开工面积3569.3万平方米，增长25.4%，增幅比2006年低9.7个百分点，其中商品住宅新开工面积2864.7万平方米，增长24.9%，增幅比2006年低11.8个百分点。商品房竣工面积2064.8万平方米，增长21%，增幅比2006年高23个百分点，其中商品住宅竣工面积1683.9万平方米，增长20.2%，增幅比2006年高19.2个百分点。全省商品房施工面积和竣工面积增幅提高，增加了商品房供应量。

5、住房消费持续走旺，住房价格上升较快。全省商品房销售面积2745.2万平方米，增长35.8%，增幅比2006年高26.1个百分点，其中商品住宅销售面积2508万平方米，增长38.2%，增幅比2006年高25.6个百分点。全省商品房销售额613.8亿元，增长57.4%，增幅比2006年高27.2个百分点，占全省社会消费品零售总额的比重为18.3%，其中商品住宅销售额519.2亿元，增长72.8%，增幅比2006年高40.1个百分点。商品房竣工面积与销售面积之比为1：1.33，其中商品住宅竣工面积与销售面积之比为1：1.49，商品住宅需求大于供给，房地产市场供求关系进一步趋紧。 2007年全省商品住宅平均销售价格2069.7元/平方米，比2006年上涨8.9%，与全国平均涨幅基本持平。长沙市主城区商品住宅销售均价为3372元/平方米，比2006年上涨9.6%，高于全国70个大中城市平均涨幅1.5个百分点。全省商品房空置面积184.2万平方米，减少15.8%，其中商品住宅空置面积79.5万平方米，减少25.8%。

6、住房保障制度进一步完善，廉租住房建设步伐加快。全省各级政府十分重视民生问题，认真贯彻落实国发〔2007〕24号文件精神，出台了《湖南省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（湘政〔2007〕30号）、《湖南省人民政府办公厅关于加快廉租住房建设的通知》（湘政办〔2007〕34号），大力加强廉租住房和经济适用住房建设，构建住房保障制度，着力解决城市低收入家庭住房困难。特别是廉租住房建设取得突破，2007年筹集资金1.5亿元，完成面积42.1万平方米，新增保障家庭10045户，分别增长259%、186%、195%。全省经济适用住房建设完成投资 12.1亿元，竣工面积123.9万平方米，分别增长37.5%、5.7%。

7、房屋拆迁面积小幅增长，信访形势进一步好转。全省继续控制城市房屋拆迁规模，严格依法依规拆迁，切实维护被拆迁群众的合法权益。全省实际完成城市房屋拆迁面积254.9万平方米、增长5.9％，拆迁户数19987户、增长28.5％。涉及城市房屋拆迁到省上访150批319人次，分别减少25%、41.1％，到京上访84批151人次，分别减少14.3％、3.2%。

2007年湖南省房地产市场运行态势总体良好，但是也存在一些不容忽视的问题，主要是：住房消费需求增长过快，商品住宅销售面积大于竣工面积，销售面积增幅比竣工面积增幅高17.9个百分点，住宅供求关系依然偏紧；房地产开发成本上涨较快，地价持续高位运行，全省地价涨幅比房价涨幅高4个百分点，固定资产投资中人工费用上涨14%、建筑材料上涨6.8%，采用节能环保产品也推动了建造成本上升；连续多次加息后，购房者还贷成本上升，正常还贷行为可能发生变化，个人购房贷款风险加大。

二、2008年房地产市场走势

根据国家宏观调控政策走向和2007年湖南房地产市场发展情况，预测2008年房地产市场将呈现以下特征：

1、房地产开发投资稳步增长。2008年是改革开放３０周年，是北京奥运年，我省经济社会发展将保持持续发展的良好势头，城市化进程加快，居民收入增加，住房需求强劲，房地产市场潜力巨大，房地产开发投资持续拉升。当前我省房价相对偏低，价值洼地现象吸引外来投资者进入湖南，对投资增长产生很大的推动作用。同时，中央经济工作会议提出，要把防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀作为宏观调控的首要任务，实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，严格控制新开工项目，防止投资反弹，将有效抑制房地产开发投资过快增长。在强劲需求和宏观调控的双重作用下，房地产开发投资增长将趋于平稳。

2、加大民生用地供应力度，规范土地市场。在土地供应十分紧张的形势下，政府将加大民生用地供应力度，调整房地产用地结构，增加普通商品住宅、经济适用住房、廉租住房的土地供应量，禁止供应别墅、高档公寓用地，改善房地产用地供应状况。严格建设用地管理，清理房地产开发企业用地，对闲置1年已上的将征收20%的闲置费；闲置2年已上的将无偿收回，坚决打击囤地行为，整顿用地秩序，加强土地增值税征收，逐步形成规范的土地市场。

3、普通商品住房供应增加。调整住房供应结构，大力发展中小套型、中低价位商品住房是宏观调控的重点。我省将进一步加大住房供应结构调整力度，合理确定新建住房套型面积结构比例，增加套型建筑面积在90平方米以下的住房供应量，中低价位、中小套型普通商品住房将成为市场需求的主流产品。

4、房地产信贷增长放缓。我省房地产信贷经过几年快速发展，占信贷资产的比重有所提高，但与全国平均水平相比，存在总量不大、比重偏低的问题。房地产信贷加快发展的内在要求较为强烈，发展空间还很大。然而，在从紧的货币政策下，商业银行信贷投放将会从总量和节奏上受到影响，继续执行限制投资型贷款需求的政策。经过多次加息后，贷款者还本付息负担明显增加，居民住房消费将更加理性，住房消费贷款需求减少，预计房地产信贷增长将放缓。

5、住房保障覆盖面进一步提高。政府在基本民生问题、社会建设方面的投入不断加大，我省明确提出了解决城市低收入家庭住房困难的3年工作目标，2008年全省将启动实施廉租住房3年行动计划，新建（筹集）廉租住房100万平方米，竣工经济适用住房200万平方米，解决5万户城市低收入家庭住房困难。

6、房地产市场供求趋于平衡。随着房地产用地供应的改善、住房供应结构的调整以及投资型置业的退潮，房地产市场供求关系紧张的局面将会改观，市场供给与需求逐步平衡，住房价格有望趋稳。

湖南省建设厅

湖南省统计局

二OO八年二月十三日