“少数大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理且矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱”仍然是目前调控所必须直面的问题。

　　一年前的“国八条”还余韵未息，新的“国六条”就出台了，这无疑又扣紧了房地产市场的心弦。“国八条”初步抑制了房地产投资增长和房价上涨过快的势头，但房地产领域中的一些根本问题并没有得到很好的解决，主要是“少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱”。那么，新一轮的宏观调控号角将会吹响什么调控节奏呢？“国六条”将引出一系列什么样的具体政策呢？

　　综观去年一年的宏观调控，“国八条”虽然明确提出了要改善住房供应结构，尽管也收到了一定的效果，但当前房地产市场存在的房价、供房结构等矛盾仍很突出。进入2006年以来，尤其以北京、深圳等城市为代表，房价上涨趋快，社会上反映强烈，同时也给房地产市场的长远健康发展埋下了隐患。如果这种趋势发展下去，不仅影响整个国民经济的健康稳定发展，也势必威胁到整个社会的稳定。因此，中央在此时采取措施，推出“国六条”，开展新一轮的宏观调控以稳定房价，是十分必要且准确的。

　　“国六条”与“国八条”

　　笔者认为，相比去年推出的“国八条”，“国六条”在以下六个方面有所提升。

　　首先，对土地供给问题的认识有所深化。

　　“国六条”不再是严格地限制土地的供给，而是科学地确定土地供应规模，以此来调节需求与房价。过去的调控思路主要是控制土地供给以减少投资，但需求并未受很大的影响，甚至导致了供求关系更加失衡，房价不但未降，反而更涨。“国六条”明确指出，“科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。”可以看到，用供给和需求的关系来调节房价，已经成为中央与社会的共识。适度的调整供地规模，增加供给与抑制需求同步而行，将从根本上解决供给总量与部分城市需求过多之间的矛盾。

　　其次，对地方政府在调控中的角色和职能有所强化。

　　去年的调控主要是两个阶段，先是对房地产投资进行控制，然后是对供给和需求进行双向调控，这些措施都是针对房地产市场或市场中经营主体和消费主体的。但“国六条”有着明显的不同之处在于：将调控的着力点转移到地方政府身上。对于政府的管理、监督、规范和引导进行调控，使中央政府和地方政府齐心协力，共同解决市场中的结构性矛盾，这对房地产市场是非常有利的。

　　第三，住房结构成为调控的重中之重。

　　“各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。”这即意味着，地方政府部门今后对城市小户型小面积的供应量占多少、经济适用房占多少、廉租房占多少、高档房占多少需作出明确规定，对项目的住房面积和供应量、价格在规划时也要求做出明确要求，否则不予审批。这些，都是以往调控中未曾提出过的。此后，各地方建设部门必然需要出台具体措施，对新开工的住宅建设项目采取限制，这些通过限制的住房也将成为未来市场的主要供应，并以此对住房的结构性矛盾和高涨的房价进行有效的控制。

　　第四，具体问题具体分析，新一轮调控更强调“区别对待”。

　　“有区别的调整住房信贷政策”。告别了以往的“一刀切”政策，明确指出了“区别对待”和“分类指导”的方针，这是“国六条”的关键之处。由于我国各地的发展程度差异较大，房地产带有很强的区域性特征，很难用统一的政策分别解决不同地区的不同问题。中央的政策应作为大的方向性指导，又给地方留有余地，“因地制宜”充分发挥地方政府的主观能动性，不搞全国“一刀切”，显然是更为有效的。

　　第五，更加强调“加强监管、信息透明”。

　　房价之所以高涨，跟信息不透明是分不开的。一些开发商通过摇号、内部认购、限制房源、发布虚假销售信息等多种措施制造紧俏假象，以逐步提价来蒙骗消费者。而消费者由于处于信息劣势，很容易上当受骗，并进一步成为开发商导演紧俏戏的道具。“国六条”针对房地产市场信息混乱而指出，今后的房地产市场，政府将给予监管，并要求开发商公开各方面信息，成为监管的重点。

　　第六，税收和信贷将成为调控杠杆。

　　“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策。”这意味着，对于一些房价上涨过快的城市，政府部门有可能针对购买第二套房的购房者，出台首付比例提高、对第二套房转让过程中增加个人所得税或流转税的措施，来抵制第二套房的投资或消费。

　　当前楼市面临的几大问题

　　尽管“国六条”比以往的调控政策有了明显的进步，但笔者认为，还有一些方面并没有完全提及到，例如对“土地高价拍卖”等问题就并未列举。而且，由于房地产调控是一项长期而艰巨的工作，不是短期且轻易就能到位的。根据过去的经验也不难得出，很多政策往往失败于执行环节中出现的偏差和不力，所以“国六条”是否真正能够达到预初的效果，还需要经历未来执行力方面的严峻考验。

　　其实，政府应将抑制房价快速上涨的措施分为短期见效的措施与长期见效的措施。例如，加息虽暂时增加消费者的购房压力，但对于抑制需求有速效，通过抑制需求迫使房价下跌也不失为一个办法；开发商的囤积、炒作、哄抬房价的行为以及信息不透明的问题是房价能够炒起来的重要原因，利用行政措施规范销售环节的管理以禁止这些问题的发生，对于稳定房价将有很好的效果。

　　笔者认为，为了使房价长期稳定，还需要采取一些长期见效的措施，包括：确定合理的商品房供应结构，制定并实施有效的住房政策，配置合理的土地供应政策，消除地方政府普遍存在以自身利益为主、不顾社会效益而过分追求房地产业的经济效益而造成政策得不到有效的落实等。