（根据录音整理）
二○○三年八月十二日·岳阳

同志们：
　　这次会议开得很好，很成功。大家在讨论中一致认为，在《物业管理条例》颁布不久、即将施行的前夕召开这次会议，对于我们学习《物业管理条例》是一次很好的宣传发动，为下一段的贯彻实施打下了坚实的思想基础。同时，通过岳阳等地介绍经验，为全省住宅与房地产事业的进一步发展，开阔了视野，提高了认识，理清了思路和措施，坚定了信心和决心。尤其是桂求和锦屏同志的讲话、建新同志的报告，对下一步做好住宅与房地产工作，宣传和贯彻实施好《物业管理条例》，更是添加剂和助动器。下面我根据大家讨论的情况，谈几点意见。

　　住宅与房地产业是新型产业。从上世纪九十年代以来，那种振动式、脱胎换骨式的房改工作已告一段落。新的住房体制已经建立，旧的住房体制不复存在，90%以上的公房全部出售给了个人。要住房，找市场，已经成为了全社会的共识，全国房地产业呈现出蓬勃发展的势头。但同时房地产业也暴露出了一些问题。特别是前不久中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即121号文）后，在业内引起强烈反响，社会上的认识更加复杂，众说纷纭。有的认为房地产过热了，有泡沫，应该降温；有的则认为房地产增长在合理的区间，应该继续保持这种难得的好势头。对形势究竟应该如何把握？住宅与房地产业何去何从？大有智者见智，仁者见仁之状。我们要承认，在房地产业的发展过程中，部分地区确实存在房地产信贷和投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等问题。但这些问题是局部问题、区域问题、结构问题和发展中的问题。认真研究央行的信贷政策就会发现，央行的主要目的是抑制信贷不规范行为，引导规范房地产开发贷款投向，规范建筑施工企业流动资金贷款用途，重点支持中低档商品房和经济适用住房建设，重点支持中低收入家庭购房贷款。并不是如某些人所说的是急刹车、一刀切，停止对整个房地产行业建设投资的贷款。我们要准确地分析和估价房地产形势，正确地理解和领会央行的政策。央行整顿、规范、加强房地产信贷业务，是为了促进房地产市场更稳健、更持久地发展。7月30日，温家宝总理主持国务院常务会议，宗旨也是促进房地产市场健康发展。国家支持房地产业发展的大政策并没有改变。为此我们要大力宣传当前发展房地产业的重要性和必要性，要理直气壮地摒弃一些错误认识，旗帜鲜明地抵制一些不切实际的批评和指责，实事求是地分析前进中客观存在的问题，认真研究解决这些问题的措施和办法，创新思路，创新机制，创新管理，促进房地产市场持续健康快速地发展。

　　一、创新思路
　　首先，要牢固树立抓住宅与房地产业，就是抓第一要务的思想。党的“十六大”指出：发展是第一要务。我们国家当前抓第一要务，一是靠投资拉动经济增长；二是靠消费拉动经济增长；三是靠出口拉动经济增长。这三个拉动经济的因素中，住宅与房地产业作为第三产业是消费拉动经济增长的主力军，它能够带动二十来个相关行业的发展。鉴此，要将我们的思想认识提高到抓住宅与房地产业就是抓经济增长和社会发展，就是抓第一要务的高度上来，用发展是第一要务的思想作为我们从事住宅与房地产业工作的指导原则。我们必须从传统、固化的思维模式中跳出来，从狭隘、落后的工作理念中跳出来，从单一、狭窄的工作职能中跳出来，克服就事论事，就住宅与房地产业抓住宅与房地产业的平庸保守、无所作为、患得患失的思想观念和方法措施，把我们的本职工作与党委、政府的中心工作、全局工作紧密地结合起来，把房地产业放在促进经济发展的全局中、放在提升人民生活水平的大局中来考虑、来谋划，千方百计地宣传房地产业的产业形象，殚精竭虑地提升房地产业的产业地位。

　　其次，要牢固树立住宅与房地产业是支柱产业的思想。早在二十年前，邓小平同志就指出住宅与房地产业是国民经济的支柱产业。世界上一些发达国家早就把住宅与房地产业作为支柱产业，我国一些发达地区的房地产业也已成为当地的支柱产业。从我省而言，去年我省住宅与房地产业占GDP的比重是3.4%，今年上半年是4.3%，若加上对相关产业的带动作用，其贡献将会更大，其支柱产业地位初露端倪。宣传住宅与房地产业是支柱产业的目的和意义，就是我们工作思路的创新，就是为了引起各级党委、政府对住宅与房地产业的重视和关注，从而使产业地位得以提升，在工作中支持我们行业的发展。

　　再次，要牢固树立持续健康发展住宅与房地产业的思想。自上世纪末以来，我省住宅与房地产业从长期低迷到复苏再到发展，呈现出良好的发展态势。特别是2001年、2002年及今年上半年，住宅与房地产业更呈直线上升势头。房地产开发投资，2001年比上年同期增长了42.7%，2002年又增长了41.9%，今年上半年更同比增长了75.9%，预计全年将超过去年增幅。房地产投资占固定资产投资的比例，2000年为7%，2001年为8.9%，2002年提高到11.2%，比例年年攀升。住宅与房地产业在经济发展和人民生活中的突出地位表明，它已不仅仅是我们行业管理部门的事情，而是我们党委、政府的事情，是党委、政府职责范围内的重要工作。

　　不容置疑，我省房地产业在快速发展的同时，也存在一些问题。但经过冷静分析，我省房地产市场既不存在泡沫问题，更不存在过热的混乱局面。如果说有问题，也主要是结构不合理，环境、区位不理想，价位不适中的滞销和商品房空置率略高的问题。我们必须继续保持和维护好难得的发展势头，推动房地产市场更快更好地发展。

　　当前在加大房地产开发力度，保障供给，满足需求上，要处理好几个问题。一是要讲究环境质量。我们现在已不是解决大量无房户的时候了，面对的主要是二次置房或三次置房的消费者，他们对居住环境和生活质量非常讲究，已不再是生存需要，而是舒适和享受需要，这是一个更高层次的需求。二是要特别注意户型的设计。很多销售不动的房屋主要是户型设计不合理，找不到卖点。三是要大力发展经济适用住房和普通商品住房，把这个摆在住宅与房地产建设的重中之重。经济适用住房和普通商品住房是面对社会大多数消费者、面对工薪阶层的大事，关注关心他们的住房问题，是落实“三个代表”重要思想的需要。根据各地的实际情况，有的地区对经济适用住房进行宏观调控是对的，因为他们那里经济适用房已经与普通商品房同价位了。依据自己的情况，确定自己的工作方针，这本身就是实事求是。但是笼统地提出不建设经济适用住房是不对的，既与我们的实际情况不符，也违背了中央精神。所以我们要把工作的着力点放在普通商品房和经济适用房建设上。与此同时，还要认真做好廉租房建设工作。

　　二、创新机制
　　岳阳市房地产局在创新机制上起步早，步伐大，效果明显。该市产权交易市场建设得比较好，它是全省在产权交易中建立“一个窗口受理、一个流程审批”比较早的单位之一。在此基础上，他们充分利用电子网络技术，做好房产图测绘、数字化处理和房产档案管理工作。他们在机构改革时，分流22人办起房屋“超市”——今日家园，为房地产开发商销售住房、为居民购房主动服务当参谋；还在全市兴办了11个为购房户办产权证和按揭贷款的“远程办证窗口”，既降低了开发商销售成本，又方便了百姓购房需要，深受社会好评。目前该市有22家开发商加入“超市”，“超市”的效益较好。他们还兴办了房屋维修公司，全天候地上门服务；成立了廉租房建设公司，已建和在建的廉租房有300多套。现在全省很多房地产局人员臃肿，不改革，不分流是不行的，莫说发展，维持现状都很困难。要学岳阳市房地产局，开动脑筋，想办法，创新机制。现在房地产市场中介服务领域非常活跃，是分流机关富余人员的好载体，要深化改革，在创新机制上下功夫，将多余人员分流出去。创新机制，总的指导原则是：坚持“一个方向”，确立“两个主体”，注重“三个突出”。坚持一个方向，即坚持房地产市场化改革方向，完善房地产市场服务体系，充分发挥市场在房地产业资源配置中的基础性作用。确立两个主体，即在改革和创新机制的过程中，始终确立城市居民在住房消费中的主体地位，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，努力释放居民住房消费的潜力，发挥居民住房需求的导向作用；始终确立房地产企业在房地产开发、交易和服务中的主体地位，促进房地产业的有序竞争和健康发展。注重三个突出，即突出资源整合，通过兼并、重组、联合，培育壮大一批房地产企业和房地产中介机构，以增强行业竞争力；突出服务消费者，自始至终把满足消费者需求当作努力方向，扩大服务领域，提升服务质量；突出效益优先，利益最大化是企业长期不懈的追求。

　　三、创新管理
　　管理是永恒的主题。作为全省房地产行业的各个部门、各个单位，都要运用法律的、行政的和经济的手段，实施科学有效的管理，以指导行业的健康发展。

　　（一）要坚定不移地贯彻落实国务院2002年12号、省政府2002年21号和省政府办公厅42号等文件精神，切实做好住房公积金机构调整工作，进一步加强公积金管理。总的来说，这项工作在我省开展得不错，建设部比较满意，特别是永州等几个市做得相当出色。但是发展不平衡，有的地方至今还没到位，希望按照中央、国务院和省里的要求尽快赶上来。

　　（二）要加强宏观调控，强化房地产市场监管。其一要研究市场，建立预警预报体系。适时地对市场开发做出必要的指导，对市场进行宏观管理。其二要调控市场，建立协调运作机制。通过协调机制的作用，实施宏观调控和市场监管。省建设厅已与省物价局、国土资源厅、财政、银行等相关单位建立了联席会议制度，定期分析评估房地产市场现状和发展态势，适时对房地产市场予以指导。联系会制度还应将房地产开发商吸纳进来，听取开发商的意见。其三要加大专项治理，整顿市场秩序。各地区要根据各自的实际情况定期或不定期的、专项或全面的对市场进行治理整顿，规范市场行为。其四要研究房屋拆迁中的新情况、新问题，做好房屋拆迁工作。随着城市化进程及重点工程建设的步伐加快，房屋拆迁工作量越加繁重。当前这项工作还存在几个问题。一是认识不够。对房屋拆迁工作不重视，没有将其摆上重要议事日程。二是房屋拆迁评估的实施细则没有制定出来。如果房屋拆迁评估工作还跟不上去，将影响事业的发展和社会的稳定，一定要在这方面加大力度，加快进度。三是房屋拆除中的项目审批、发证和安全施工、监督管理工作，职责不够明确，存在扯皮和相互推诿的现象。现在建设部和省建设厅已经明确，房屋拆迁的有关审批发证为房地产管理部门，房屋拆除施工为建筑施工管理部门，界定得很清楚了。希望大家按照各自的职责把工作管好。今后谁出问题，就追究谁的责任。

　　（三）要认真学习贯彻《物业管理条例》。通过贯彻实施《物业管理条例》，依法依规加强物业管理，把湖南的物业管理推向一个新的层次、新的水平。首先要认真学习，深刻领会《条例》精神，明确作法、要求、政策规定，为全面贯彻实施《条例》打下一个坚实的基础。其次要做好国家颁布的《条例》和我省目前执行的《条例》的衔接，确保国家《条例》实施后的平稳过渡。其三要在边贯彻边实施的过程中，注意发现新情况，研究解决新问题，制定符合我省实际的实施细则。其四要调整充实物业管理机构，从组织上保证《物业管理条例》的实施。