湘建房〔2005〕141号 

各市、州建设局(建委)、房产局、统计局、国土资源局、发改委、人民银行、银监分局，省直有关单位： 

　　2005年4月12日，湖南省建设厅、省统计局、省发展和改革委员会、省国土资源厅、人民银行长沙中心支行、省银监局以及省内部分房地产企业召开了一季度房地产市场联席会议，认真分析了目前全省房地产市场的形势，剖析了商品房价格水平，对今后走势进行了预测。现将有关情况通报如下： 
　　一、一季度房地产市场运行基本情况 

　　1、房地产开发投资持续增长,增幅回落。2005年一季度，房地产开发企业看好湖南房地产市场的潜力，预期房价上涨，加大了投资力度，使房地产开发投资持续增长。但受宏观调控政策的影响，增速有所回落，全省完成房地产开发投资74.3亿元，同比增长45.4%，增幅回落了5.2个百分点；投资规模居全国第11位，居中部地区第2位；投资增幅居全国第7位，中部地区第2位。其中，民营房地产开发企业完成投资57.4亿元，占77.3%，国有控股企业完成投资16.9亿元，占22.7%。我省房地产开发投资占全社会固定资产投资比重达到21.8%，比全国高0.7个百分点。长沙市完成投资43.27亿元，增幅达到75.5%，占全省的比重达到58.2%。岳阳市投资增幅达到101.1%，株洲市、张家界市、益阳市和怀化市投资呈负增长，其它市、州均保持增长态势。 

　　2、商业服务和住宅用地供应总量增加。一季度，全省对商业服务和住宅用地出让面积441.5公顷，占总出让面积的35.3%，出让地价收入18.1亿元，占出让地价总收入的65.1%，其中商业服务用地132.2公顷，地价329元/平方米；住宅用地309.3公顷，地价445元/平方米。全省适时增加普通商品住宅用地供应，出让面积257.6公顷，占住宅用地的83.2%。一季度全省共转让商业服务和住宅用地面积123.8公顷，转让价款7.2亿元，转让均价为578元/平方米。 

　　3、房地产信贷增长放缓。截止3月底，全省房地产类贷款余额为463.7亿元，比年初增长5.8%，同比增速下降了3.9个百分点，占全省金融机构贷款余额的10.2%，比全国低2个百分点，新增贷款25.6亿元，同比多增2.8亿元，占全省金融机构贷款增加额的11.2%。商业银行的房地产开发贷款余额为189.7亿元，比年初增长8.7%，同比增速提高了2.9个百分点，新增贷款15.2亿元，同比多增8亿元。房地产开发贷款投放加快主要是因为流动资金贷款反弹和经济适用住房贷款快速增长。商业银行的购房贷款余额为222.5亿元，比年初增长3.1%，同比增速下降了11个百分点，仅新增贷款6.8亿元，同比少增6.9亿元，这是自1998年以来购房贷款首次出现同比少增的现象。购房贷款投放收紧的主要原因：一是最高人民法院下发的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中增加了购房贷款的法律风险，金融机构提高购房贷款的门槛；二是央行调整了住房信贷政策，适时采取了升息措施，取消了个人住房贷款的优惠利率，改变了个人住房贷款的计、结息方式，促使有的贷款人提前还款，抑制了个人住房贷款需求；三是部分商业银行上收个人住房贷款审批权，降低下级分行审批额度。住房公积金个人住房贷款稳步增长，贷款余额43.3亿元，比年初增长9%，新增贷款3.6亿元，同比多增1.5亿元。一季度全省房地产信贷不良贷款率低于同期全省金融机构不良贷款率近17个百分点。 

　　4、商品房施工面积、新开工面积稳步增长，竣工面积减少，供应偏紧。全省商品房施工面积2560.7万平方米，同比增长45.3%，其中，商品住宅1862.5万平方米，同比增长46.3%。全省商品房新开工面积481.8万平方米，同比增长23.6％，其中商品住宅新开工面积378.3万平方米，同比增长36.9%。受征地、拆迁难的困扰，去年全省商品房施工面积、新开工面积的增速大幅度回落，造成今年一季度全省商品房竣工面积出现萎缩，竣工146万平方米，同比减少3%，其中商品住宅114.4万平方米，同比减少4.8%。 

　　5、商品房呈现旺销势头，房价温和上涨，商品住宅空置面积减少。一季度全省个人住房消费需求十分强劲，商品房销售形势良好，商品房销售面积179.8万平方米，同比增长35.5%，其中商品住宅155万平方米，同比增长42.9%。商品房销售额28亿元，同比增长10.5%，其中商品住宅21.9亿元，同比增长20.3%。全省商品房平均价格1558元/平方米，较去年上涨3.1%；全省商品住宅平均价格1415元/平方米，较去年上涨13.4%。全省商品房空置面积99.1万平方米，同比增加23.1%，其中商品住宅空置面积51.8万平方米，同比减少6.7%。 

　　6、经济适用住房建设进一步强化。省委、省政府继续把经济适用住房纳入为民办实事范畴，实行各级政府目标责任管理，切实为城镇低收入家庭提供住房保障。全省经济适用住房完成投资1.7亿元，新开工面积20万平方米，竣工面积13.9万平方米。经济适用住房热销，空置面积减少，空置1.1万平方米，同比减少了91.8%。 

　　7、城市房屋拆迁规模得到控制，拆迁面积下降。实行城市房屋拆迁计划管理，拆迁规模减少，一季度全省共批准实施城镇房屋拆迁项目30个，拆迁建筑面积15.54万平方米，拆迁户数1271户，同比略有减少。 

　　综上所述，2005年一季度我省房地产市场呈现出：房地产开发投资持续增长，土地供应量增加，个人住房贷款收紧，房地产信贷增长放缓，住房消费需求依然旺盛，房价温和上涨，市场购销两旺的特征。

　　二、关于房价及存在的问题 

　　近几年来，湖南房价稳步攀升，但价位不高，上涨幅度不大，相对较为稳定。2004年湖南省商品住宅均价为1248元/平方米，同比上涨5%，相当于全国均价的49%，涨幅低于全国10.2个百分点。2004年长沙市商品住宅价格为2391元/平方米，比上年上涨了7.6%，涨幅低于全国7.6个百分点，价位低于全国均价，低于周边省会城市。 

　　2005年一季度，我省房地产市场在快速发展过程中，也出现了一些不容忽视的新情况和新问题，主要是： 

　　1、部分城市房地产开发投资增速继续高位运行，投资分布不均。一季度我省房地产开发投资增幅高出全国平均水平18.7个百分点，高出我省固定资产投资增幅16个百分点，长沙市、岳阳市的增幅过快。省外、境外一些知名企业纷纷进入长沙，长沙市房地产开发投资占全省的比重比去年同期提高了5.8个百分点。 

　　2、房地产供应结构性矛盾仍比较突出。表现在非住宅投资增幅持续高于商品住宅投资增幅，特别是商业项目、办公楼重复建设问题突出，商业营业用房、办公楼空置面积增长较快，截止3月底，商业营业用房、办公楼的空置面积分别为37.2万平方米和5.4万平方米，同比分别增长103.9%和68.3%。 

　　3、商品住宅价格上涨较快。一季度商品住宅价格上涨了13.4%，基本与全国涨幅持平，其主要原因是：住房需求增长较快，而供应减少，商品住宅销售面积大于商品住宅竣工面积；土地、钢材、水泥等建材上涨，商品住宅品质有所提高。  

　　4、面临城市房屋拆迁量反弹的局面，被动式的住房需求可能猛增。受去年压缩城市房屋拆迁规模、盘活城市存量土地的影响，今年许多项目将启动实施，申报城市房屋许可证的项目陡然增加，各地上报的城市房屋拆迁需求量为760万平方米，比去年城市房屋拆迁量增长227%。如果批准实施，仅拆迁安置就需商品房830万平方米，相当于去年商品房销售量的70%，可能造成房地产市场供求紧张，房价大幅上涨。  

　　5、个人住房贷款风险显现。尽管当前个人住房的贷款不良率相对较低，但是也开始上升，部分商业银行的个人住房贷款违约客户明显增加，应当引起关注。  


　　三、下一步的主要措施  

　　随着“中部崛起”战略的实施，我省工业化、农业产业化、城镇化进程的大力推进，全省宏观经济正处于新一轮上升期，居民收入水平将不断提高，住房需求将持续增长，房地产市场潜力巨大。在国家一系列房地产市场宏观调控措施作用下，隐患正在逐步消除，风险将逐步化解。预计2005年我省房地产市场将平稳快速发展，供求将基本平衡，结构将基本合理，价格将基本稳定。为此，应重点采取以下措施：   

　　1、加强房地产市场的宏观调控，搞好市场监测。对房地产投资增长过快、住房价格上涨过快的市州进行重点督查，根据各地实际情况，综合运用财税、金融、法律、行政等多种手段，稳定房价，维护广大人民群众的切身利益，确保房地产市场的平稳运行。  

　　2、发挥土地供应调控作用，增加普通商品住宅用地供应。在紧缩审批建设用地的条件下，进一步盘活存量土地，调整土地供应结构，减少商业服务用地供应，增加普通商品住宅和经济适用住房的用地供应，停止别墅项目用地供应，合理控制地价，防止地价上涨过快。  

　　3、加大结构调整力度，健全住房保障体系。要积极引导房地产开发企业面向普通消费，调整商品房结构，大力发展户型面积适宜、价位适中的普通商品住宅，减少别墅、高档公寓供应。要制定鼓励普通商品住宅消费、限制别墅、高档公寓消费的税费政策，引导居民理性消费。同时适当增加经济适用住房供应量，进一步完善城镇廉租住房制度，切实保障城镇低收入家庭的基本住房需要。  

　　4、严格控制城市房屋拆迁规模，限制被动性住房需求。健全拆迁计划管理制度，进一步压缩城市房屋拆迁规模，尤其是房价上涨过快、拆迁信访量大的城市。没有拆迁计划的项目，一律不准发放拆迁许可证，防止城市房屋拆迁反弹，抑制投资规模和被动性住房需求的膨胀。  

　　5、加强法制建设，整顿房地产市场秩序。依法整顿扰乱房地产市场秩序的行为，查处房地产开发、建设和交易环节的违法违规行为，特别要遏制炒楼、哄抬房价的行为，保障房地产市场有序发展。  

　　6、贯彻执行央行的信贷政策，加快建立个人征信系统。要认真执行《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）以及有关加息政策，对商业营业用房、别墅等项目限制发放购房贷款，稳妥发展个人住房贷款，加强沟通和协调，加快建立个人征信系统，提高信贷质量。   

　　7、建立健全房地产市场预警预报体系，完善信息发布制度。充分利用现代化信息技术手段，及时采集并适时披露市场供求、结构、价格等反映市场动态的数据指标，引导理性投资和理性消费，加强对市场预期的正确引导。  

                                    湖 南 省 建 设 厅   

                                    湖 南 省 统 计 局   

                                  二○○五年五月十八日