各市、州建设局(建委)、房产局、统计局、国土资源局、发改委、人民银行、银监分局、省直有关单位：  

    2005年2月3日，湖南省建设厅、省统计局、省发展计划委员会、省国土资源厅、中国人民银行长沙中心支行、中国银行业监督管理委员会湖南监管局联合召开了2004年度房地产市场联席会议，认真分析了我省2004年房地产市场的基本形势，并对2005年全省房地产业的发展趋势进行了探讨，提出了相应的调控措施。现通报如下：  

    2004年，我省认真落实科学发展观，适时、适度地开展房地产市场宏观调控，紧缩增量土地，提高房地产开发项目资本金比例，严格控制城镇房屋拆迁规模，努力消除房地产投资增速过快、开发规模过大、空置商品房过多等不利因素的影响，我省房地产市场运行总体稳健、理性，保持了持续健康发展的良好势头。  

    一、房地产开发投资持续增长，增幅回落。2004年，湖南省完成房地产开发投资334.9亿元，增长45.6%，增幅比上年回落6.8个百分点，占全社会固定资产投资比重的16.9%，投资额居全国第13位，投资增速居全国第4位。其中，长沙市完成房地产开发投资175.5亿元，增长43.2%，增幅比上年回落6.6个百分点，占全省开发投资总额的52.4%。全省商品房施工面积4071.8万平方米，增长30.6％，增幅比上年回落16.8个百分点。其中，新开工面积1897.1万平方米，增长28.5％，增幅比上年回落19.1个百分点。商品房竣工面积1459.1万平方米，增长27.7％，增幅比上年回落了14.3个百分点。  

    二、增量土地紧缩，存量土地盘活，地价温和上升。2004年，全省开展土地市场治理，认真执行国家宏观调控政策措施，严把土地“闸门”，大幅度紧缩批准建设用地。批准8442.7万平方米，较上年减少11480.2万平方米，减幅了57.6%。与此同时，各地积极盘活存量土地，加大土地供应量，出让土地面积6816.4万平方米，增长42.2%，出让地价款185.3亿元，增长56.1%，平均地价271.77元/平方米，上涨9.7%。其中，协议出让土地面积4518.8万平方米（占出让土地面积的66.3%），增长46.8%，地价款105.1亿元，增长75.4%，平均地价232.63元/平方米，上涨19.2%；招标、拍卖、挂牌出让土地面积2297.6万平方米（占出让土地面积的33.7%），增长34%，地价款80.2亿元，增长36.6%，平均地价349.06元/平方米，上涨1.9%。 

    三、房地产信贷稳定增长，贷款结构优化，信贷资产质量不断提高。2004年，全省金融机构房地产类贷款余额为429.8亿元，增长32.8%，增幅比上年回落了8.8个百分点，比年初增加106.3亿元，占全省金融机构贷款余额的9.9%，占当年全省金融机构各项贷款增加额的19.2%。其中房地产开发贷款余额173.9亿元，比年初增加24.6亿元，增长16.5%，增长放缓，增幅比上年回落17.6个百分点；个人住房消费贷款余额250.1亿元, 比年初增加82.9亿元，增长49.7%，增势强劲。同时，住房公积金存贷款稳步发展，存款余额123.2亿元，比年初增加28.9亿元，增长30.7%；住房公积金个人住房消费贷款余额42.1亿元，比年初增加17.2亿元，增长68.1%，增幅比上年提高30.3个百分点。2004年全省房地产类贷款不良率7.5%，低于同期全省金融机构不良贷款率15.1个百分点。  

    四、商品房销售面积大幅增长，空置面积略有下降，房价稳步攀升。2004年，商品房销售面积1188.8万平方米，增长40.1%，比竣工面积增速高出12.4个百分点。其中,住宅销售面积1030.4万平方米，增长42.1%，占商品房销售面积的86.7%。空置房得到进一步消化，累计商品房空置面积212.2万平方米，比年初减少0.2万平方米。商品房销售额179.6亿元，增长49.8%，商品房平均销售价格1510.5元/平方米,上涨6.9%，商品住宅平均售价1248元/平方米，上涨5%。目前房价上涨的原因主要有：一是经济的快速发展和居民收入的稳定增加，住房消费需求旺盛，从满足生存需要向舒适型的转变；二是土地价格的攀升、建筑材料的上涨及征地拆迁成本的增加拉动房价上涨；三是商品房配套设施完善、综合品质提高，推动房屋造价上升；四居民普遍看好楼市，对未来房价上涨产生了心理预期，投资型置业的比例有所提高。  

    五、经济适用住房供销两旺，廉租住房制度正式启动。按照省委、省政府实施为民办实事的要求，全省及时调整了经济适用住房供应政策，切实解决了城镇低收入家庭的住房问题。截止年底，全省经济适用住房完成投资38.6亿元，为年计划的128.7%，竣工面积313.44万平方米，为年计划的104.5%，销售面积247.3万平方米，解决了34316户低收入家庭住房问题；同时，积极推动廉租住房制度，到位廉租住房资金2.2亿元，为年计划的108.7%，归集廉租住房34.9万平方米，解决了6252户城镇最低收入家庭住房问题。  

    六、严格依法拆迁，保障被拆迁人的合法权益，城镇房屋拆迁规模大幅下降。2004年，全省严格依法拆迁，严把拆迁许可证的审批关，从严审核拆迁主体的合法性，加强拆迁补偿安置资金的监督管理，保证拆迁补偿安置资金足额到位，专款专用，加强对拆迁单位和拆迁评估单位的管理，查处违法拆迁行为，切实保护被拆迁人的合法权益，全面规范了拆迁行为，使城镇房屋拆迁规模大幅度下降。我省共批准实施城镇房屋拆迁项目410个，拆迁建筑面积232.7万平方米，拆迁户数16900户，与上年相比分别下降了26%、27.8%和25.5%。拆迁规模的下降抑制了房地产开发投资的过快增长。  

    2004年，我省房地产市场的发展与全省经济社会的发展是相适应的。但是，也必须清醒地看到还存在一些不容忽视的问题：一是我省房地产开发投资增速仍处于高位运行。2004年，我省房地产开发投资增速比全国房地产开发投资增速高出17.5个百分点，比我省全社会固定资产投资增速高出18.3个百分点。二是商品房供应比例失调，商业营业用房供应量过大。2004年，商业营业用房施工面积804.2万平方米，增长47.2%，比商品房施工面积增速高出16.6个百分点，占商品房施工面积的19.8%，比上年提高了3.2个百分点。其中商业营业用房新开工面积399.6万平方米，增长54.2%，比商品房新开工面积的增速高出25.7个百分点，占商品房新开工面积的21.1%，比上年提高了3.5个百分点。一些地方商业营业用房重复建设的现象依然突出。三是由于银行存款利息低，房价上涨幅度高于物价上涨指数，居民投资渠道狭窄，不少居民把购房当成资产保值、增值的重要途径，投资型置业显著增加，出现投机炒楼，造成一些地方商品房供不应求，房价上涨过快。四是随着盘活存量土地的力度加大，征地拆迁纠纷增多，征地拆迁的信访量呈上升趋势，影响了社会稳定。  

    综上所述，宏观调控政策措施的已经对我省房地产市场已经产生了积极的作用，房地产开发投资增速回落，土地供应过量的问题得到有效解决，住房消费需求增势强劲，房地产信贷结构合理调整，商品房空置面积下降，商品房价格稳步攀升，住房保障制度逐步建立。2005年，我省房地产市场依然蕴藏较大的发展潜力，住房消费需求将继续增长，但是，也面临着土地供应紧缩政策、建材价格上涨、利率的走势不确定等因素的挑战。因此，要认真分析房地产市场形势，加强和改善房地产市场宏观调控，重点做好以下工作： 

   一、树立和落实科学发展观，端正房地产业发展的指导思想。结合实际，正确处理发展与稳定、速度与效益、近期与长远、城市与农村的关系，加速结构调整，转变增长方式，采用更科学、更有效的手段调控房地产市场，及时消除发展中的不稳定、不健康因素，增强发展后劲。特别是针对当前房地产开发投资增速高位运行、商品房供应比例失调、居民住房消费不够理性等问题，采取切实有效措施加以调控，确保市场供给与需求的总体平衡，化解市场风险。  

    二、充分发挥土地对房地产市场的调控作用。深入贯彻《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）精神，严格执行国家建设用地计划，紧缩审批建设用地，整顿规范土地市场，进一步盘活存量土地，调整土地供应结构，保障经济适用住房建设用地，对房地产开发用地全面实行招标、拍卖、挂牌的交易制度，建立公正、公平、公开的土地市场。  

    三、加大结构调整力度，健全住房保障体系。认真落实《湖南省人民政府关于进一步促进房地产市场持续健康发展的通知》（湘政发[2004]10号），大力发展普通商品住宅，限制开发别墅、高档公寓等项目，强化经济适用住房建设，进一步完善城镇廉租住房制度。同时，按照省建设厅、省统计局、省国土资源厅、省发改委、人行长沙中心支行、省银监局《关于合理控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（湘建房[2004]466号）的要求，从规划、土地供应、金融等方面加大商业营业用房的调控力度，防止出现重复建设、恶性竞争。  

    四、加大金融监管力度，进一步优化信贷结构。结合我省实际情况，认真执行稳健的货币政策，积极拓宽融资渠道，大力支持普通商品住宅开发项目，继续鼓励扩大住房消费，特别是要积极发展个人住房公积金贷款，充分发挥住房公积金制度的作用。同时，要贯彻执行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号），防范房地产金融风险，限制发放购买第二套以上住房的贷款。  

    五、合理控制城镇房屋拆迁规模，严格依法拆迁，维护社会稳定。实行严格的拆迁计划管理，确保2005年的拆迁计划不突破去年的规模，进一步完善法规政策，实行拆迁公示制度，建立拆迁听证制度，规范拆迁行为，加大拆迁纠纷调处力度，查处侵害群众利益的行为，保障被拆迁户的合法权益，构筑和谐社会。  

    六、建立健全房地产市场预警预报体系。充分利用现代化信息技术手段，及时采集市场供求、结构、价格等反映市场动态的数据指标，提高对市场的分析判断能力，正确把握房地产市场总体发展趋势，加强风险防范意识，建立公开发布房地产市场信息制度，引导企业理性投资和消费者理性消费。 




　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　湖南省建设厅 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　湖南省统计局 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00五年三月九